Основную роль при аренде офисных зданий, складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов между арендатором и арендодателем играет арендуемая площадь.
Для арендатора это один из основных показателей центра издержек: затраты на аренду в среднем могут составлять от 10 % до 30 % от суммы всех расходов компании. Для арендодателя это является основой доходной части.
Именно поэтому расчет арендуемой площади крайне важен, но возможен только по двум стандартам:
1. отечественный – БТИ (Бюро технической инвентаризации); 2. американский – BOMA (Building Owners and Managers Association).
Давайте же более подробно посмотрим на оба этих метода и сравним их?
1. В России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ, введенный к применению ещё в период существования СССР, и который не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг, требований и возможностей, предоставляемых арендатору. Согласно стандарту БТИ, измерения осуществляются за вычетом площади колонн, несущих и ненесущих стен. Обмеру подлежит только фактическая полезная площадь помещения, производящаяся по внутренней границе стен помещения. При этом, не производится учет коэффициента потерь арендодателя при определении полезной площади для арендатора. Стандарт БТИ до сих пор остается единственно верным методом определения на основании норм законодательства Российской Федерации.
2. В 1915 году была разработана первая версия стандарта BOMA, регламентировавшего метод измерения и расчета арендуемых площадей в офисных зданиях. Стандарт несколько раз дорабатывался и изменялся в 1952, 1955, 1971, 1980 годах. Текущая версия стандарта была выпущена BOMA International в 1996 году. Именно эта версия применяется с 1996 г. по настоящее время в США и за их пределами, включая Российскую Федерацию. Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн и внутренних перегородок. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor). Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U). Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Поскольку по стандарту BOMA колонны входят в арендную площадь, арендатор платит за площадь стен, а сама толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.
Арендодатели, арендаторы и брокеры все чаще отдают предпочтение стандарту BOMA по многим причинам, каждая из которых по-своему выгодна сторонам: - с ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату, помимо того все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту BOMA, который играет важную роль при заключении договоров; - позволяет использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, зоны разгрузки товара и т.д.; - даёт возможность сравнить здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата; - расчёт BOMA по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.
Если Вы рассматриваете объекты коммерческой недвижимости с целью аренды или покупки, либо хотите сдать в аренду или продать свою недвижимость, наши брокеры готовы ответить на все интересующие Вас вопросы, а также предложить наиболее привлекательные варианты.